Prodaja ili kupovina stana predstavlja jedan od najznačajnijih momenata u našim životima, međutim pored pozitivnih strana i prvobitnog ushićenja koji prati ovaj životni momenat, po pravilu se uvek pred kupcem ili prodavcem javi nekoliko izazova koji mogu biti jako stresni u celokupnom kupoprodajnom procesu.
Kada se prvi put nađete u situaciji da želite da kupite ili prodate nekretninu, prvi izazov može da bude nepoznavanje pravne terminologije i samog procesa koji može delovati izuzetno komplikovano, tu se postavljaju mnogobrojna pitanja, da li je sve u redu papirološki sa nekretninom, koji su uslovi za dobijanje kredita, da li postoji oslobađanje od plaćanja poreza i kada, da li se plaća pdv i porez na prenos apsolutnih prava....
Ukoliko ste prodavac, izazovi mogu da budu i nesigurnost u realnu tržišnu vrednost vaše nepokretnosti, šta je to založna izjava i da li je ona rizična ukoliko je kupac iz kredita, šta je porez na kapitalnu dobit, i da li i kada prodavac ima zakonska prava na umanjenje istog?!
Sve su ovo pitanja koja mogu da zadaju glavobolju kako kupcu tako i prodavcu. Da kroz ovaj proces prođete lagodno jako je bitno da uz sebe imate ljudi kojima je promet nepokretnosti profesionalni poziv i koji će uz Vas biti na svakom koraku na ovom bitnom životnom putu.
Kroz ovaj tekst pokušaćemo da Vas provedemo kroz neke stvari koje su česte u poslu kupoprodaje nekretnina, od pravnih do praktičnih problema sa kojima se možete susresti u tom procesu.
I OBAVEZE
Za početak smo smatrali da je najbolje da prođemo kroz neke od bazičnih stvari koje su potrebne da bismo ušli i završili ovaj proces, kako biste već u startu bili spremni.
- Prodavac
Prodavac je u obavezi da dostavi svu potrebnu dokumentaciju kojom dokazuje svoje vlasništvo nad datom nekretninom, ukoliko to bude potrebno i overene izjave bračnog druga ili drugih lica od kojih bi se to moglo tražiti.
Prodavac garantuje da na nepokretnosti nema prava trećih lica (osim onih koji eventualno ugovorom konstatovani i sa kojima je kupac upoznat), te je u obavezi da bilo koji problem te vrste otkloni o svom trošku ( tzv. Zaštita od evikcije).
Nakon prijema celokupne kupoprodajne cene prodavac je u obavezi da u zakonom propisanoj formi pred Javnim beležnikom da izjavu da je kupoprodajna cena isplaćena u celosti i da dozvoljava da kupac bez dalje saglasnosti može uknjižiti kao vlasnik svoje pravo svojine
( clausula intabulandi)
Nakon što prodavac izmiri i svoja dugovanja za Infostan, EPS, itd., naša agencija izlazi u susret našim klijentima -kupcima i za njih vrši besplatan prenos svih pretplatničkih usluga na ime kupca.
Obaveze prodavca prema kupcu završavaju predajom ključeva nekretnine, i potpisivanjem zapisnika o primopredaji.
- Kupac
Osnovna obaveza kupca jeste da isplati kompletnu dogovorenu kupoprodajnu cenu nekretnine.
Pored kupoprodajne cene kupac je u obavezi da plati i porez na promet apsolutnih prava, odnosno PDV zavisno od poreskog režima (o kojima ćemo poslije detaljnije govoriti), taksu kod javnog beležnika tj notara za overu ugovora.
Praksa je da se prilikom zaključenja predugovora kupcu isplati kapara u vrednosti 10% odnosno ukoliko je kupac iz kredita onda se definiše plaćanje učešća koje defniše banka kreditor a može biti između 10-30 % od ukupne kupoprodajne cene.
II Porezi
U životu su samo dve stvari izvesne – smrt i plaćanje poreza, primetio je pre više od 200 godina Bendžamin Frenklin. Porezi su stvar koja najviše interesuje naše klijente i koja stvara najveće nedoumice u ovom procesu, pa ćemo ukratko i što jednostavnije pokušati da prođemo kroz poreze sa kojim se susrećete.
Porezi na prenos apsolutnih prava
Vrednost nepokretnosti se procenjuje od strane nadležne Republičke uprave javnih prihoda – filijale Opštine u kojoj se nepokretnost nalazi, a Porez iznosi 2,5% od te vrednosti. Zakon propisuje da ovu obavezu plaća Prodavac, međutim praksa je da ovaj porez plaća Kupac u njegovo ime.
Porez na dodatnu vrednost (PDV)
Kod novogradnje – gde se nepokretnost kupuje prvi put od investitora koji je u sistemu PDV-a. Porez na dodatnu vrednost (PDV) na stanove iznosi 10 %, a na lokale, poslovne prostore i garaže PDV iznosi 20 %.
Ukoliko niste posedovali nekretninu na teritoriji Srbije od 01.07.2006. godine, oslobođeni ste plaćanja PDV-a odnosno poreza na prenos apsolutnih prava na površinu d0 40m2, a ukoliko je u pitanju nekretnina koja ima veću kvadraturu od pomenute, porez plaćate samo na razliku u kvadraturi. Ukoliko imate člana domaćinstva koji ne poseduje nekretninu, a živeće sa Vama u domaćinstvu, oslobođeni ste plaćanja poreza na dodatnih 15m2.
Naša agencija i ovde izlazi u susret svojim klijentima. U Vaše ime i besplatno ćemo predati dopunu poreske prijave koja zahteva određenu dokumentaciju koja dokazuje da imate zakonsko oslobađanje na plaćanje napred navednih poreza .
Uknjižena ili neuknjižena nekretnina?
Prvo pitanje koje ćete dobiti ukoliko se odlučite za prodaju nekretnine. Šta to zapravo znači? Da li ima razlike? Koje su prednosti?
Nekretnine koje nemaju upotrebnu dozvolu odnosno rešenje o ozakonjenju nisu podobne da budu predmet prometa Ugovorom o kupoprodaji kod Javnog beležnika. Najidealnija situacija je kada je nekretnina uknjižena u katastru nepokretnosti, ali ista se može prometovati i ako nije trenutno uknjižena ali pod uslovom da poseduje napred navedenu upotrebnu dozvolu odnosno rešenje o ozakonjenju (legalizaciji).
Banke kreditiraju nepokretnosti koje su ili uknjižene ili koje imaju građevinsku dozvolu (kod kreditiranja stanova u izgradnji). Momenat između dobijanja upotrebne dozvole odnosno rešenje o ozakonjenju (legalizaciji) i njegovom provođenja u katastru nepokretnosti se nazitva tzv. Period vakuuma, te banke u tom slučaju ne daju kredite dok se nekretnina ne uknjiži, ali ista se može bez ikakvih problema prometovati kod Javnog beležnika. Ovo je interna praksa banaka ali sve dok nekretnina ima ili upotrebnu dozvolu ili rešenje o ozakonjenju (legalizaciji) ista je pravno perfektna i moguća je overa kupoprodajnog ugovora kod Javnog beležnika.
Ukoliko ste i dalje u nedoumici i razmišljate o tome na koji način da izađete na tržište sa svojom nekretninom, najefikasniji način je da pozovete naš kontakt telefon 0605449002 ili 0116906830 i u razgovoru sa našim agentima rešite sve nedoumice.
Prodaj brzo, zaradi više! Sa Nekretninama IKAT to uopšte nije kliše!