Opšti uslovi poslovanja

Opšte odredbe

Opštim uslovima poslovanja Agencije za nekretnine „NEKRETNINE IKAT", u skladu sa članom 28. Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, uređuje se poslovni odnos između posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti i nalogodavca (fizičkog ili pravnog lica). Zaključenjem ugovora o posredovanju, nalogodavac potvrđuje da prihvata, odnosno da je upoznat i saglasan sa odredbama ovih Opštih uslova poslovanja.

Posredovanje se vrši na osnovu ugovora o posredovanju u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti, koji zaključuju nalogodavac i posrednik. Nalogodavac može imati zaključene ugovore o posredovanju sa više posrednika istovremeno, osim u slučaju ekskluzivnog posredovanja.

Kupac/zakupac u svojstvu nalogodavca obavezan je da posredničku naknadu isplati posredniku koji mu je prvi omogućio razgledanje predmetne nepokretnosti, odnosno koji ga je prvi upoznao sa njom. Ukoliko je nalogodavac nepokretnost već razgledao (posredstvom drugog posrednika ili samostalno) pre nego što mu ju je pokazao naš posrednik, obavezan je da o tome obavesti agenciju kako bi se izbegli eventualni sporovi; u suprotnom se smatra da je nepokretnost prvi put razgledao posredstvom IKAT Nekretnina.

Prodavac/zakupodavac u svojstvu nalogodavca obavezan je da posredničku naknadu isplati posredniku koji ga je prvi doveo u vezu sa potencijalnim kupcem/zakupcem, uz istu obavezu obaveštavanja u slučaju da je lice već bilo upoznato sa nepokretnošću.

Kupac/zakupac obavezan je da neposredno pre razgledanja nepokretnosti potpiše Potvrdu o gledanju nepokretnosti. Ukoliko to odbije, posrednik nije obavezan da mu nepokretnost pokaže; ako je ipak pokaže, a kasnije dođe do zaključenja posla, činjenica posredovanja može se dokazivati drugim sredstvima — svedocima, pisanom ili elektronskom dokumentacijom, SMS porukama i sličnim.

Obaveze i prava posrednika, ekskluzivno posredovanje i obaveze nalogodavca

Obaveze i prava posrednika

• Da zaključi ugovor o posredovanju sa nalogodavcem u pisanoj ili elektronskoj formi, u skladu sa zakonom o elektronskoj trgovini.
• Da nastoji da pronađe i dovede u vezu sa nalogodavcem lice radi zaključenja pravnog posla.
• Da nalogodavcu pruži objektivno mišljenje o ceni, odnosno zakupnini nepokretnosti, u skladu sa njenim karakteristikama i prilikama na tržištu.
• Da izvrši uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine, odnosno drugo stvarno pravo, i da nalogodavcu ukaže na moguće rizike vezane za upis nepokretnosti, postojeće terete, pravo preče kupovine i ograničenja u pravnom prometu.
• Da obavi radnje potrebne za prezentaciju nepokretnosti na tržištu i postavljanje oglasa, kao i sve druge dogovorene radnje koje prelaze uobičajenu prezentaciju, uz pravo na unapred iskazane troškove za takve usluge.
• Da omogući razgledanje nepokretnosti.
• Da čuva lične podatke nalogodavca, kao i, po pisanom nalogu, podatke o nepokretnosti kao poslovnu tajnu.
• Da obavesti nalogodavca o svim okolnostima značajnim za posao koje su mu poznate.
• Da posreduje u pregovorima i nastoji da dođe do zaključenja ugovora.
• Da prisustvuje zaključenju predugovora i ugovora, kao i primopredaji nepokretnosti.
• Da o svom trošku obezbedi stručnu pravnu pomoć (advokata) vezanu za izradu predugovora, ugovora i ostale dokumentacije.
• Da vodi evidenciju o posredovanju i potposredovanju.

Smatra se da je posrednik omogućio nalogodavcu vezu s drugim licem radi pregovaranja za zaključenje pravnog posla, naročito ako je:

• Neposredno odveo ili uputio nalogodavca, odnosno treće lice, na razgledanje nepokretnosti.
• Organizovao susret između nalogodavca i trećeg lica (ili njegovog predstavnika) radi pregovaranja.
• Saopštio nalogodavcu ime, broj telefona ili e-adresu trećeg lica zainteresovanog za posao, odnosno tačnu lokaciju tražene nepokretnosti.

Posrednik ima pravo da, uz saglasnost nalogodavca, fotografiše ili snimi nepokretnost čiji je promet predmet ugovora o posredovanju, isključivo u svrhu prezentacije i oglašavanja. Posrednik ima pravo da, u pisanoj ili elektronskoj formi, zaključi ugovor o potposredovanju, uz izričitu saglasnost nalogodavca, i dužan je da kopiju tog ugovora preda nalogodavcu u roku od tri dana od zaključenja. Posrednik ima pravo da za izvršene usluge ispostavi račun nalogodavcu, u skladu sa ugovorom o posredovanju i ovim Opštim uslovima.

Ekskluzivno posredovanje

Nalogodavac se može obavezati izričitom klauzulom o ekskluzivnom posredovanju da u ugovorenom roku neće lično otuđiti nepokretnost, niti angažovati drugog posrednika za promet iste. Ako za vreme trajanja ove klauzule nalogodavac zaključi pravni posao posredstvom drugog posrednika ili samostalno, dužan je da posredniku sa kojim je ugovorio ekskluzivitet isplati iznos ugovorene naknade na ime naknade štete. Posrednik je dužan da nalogodavca u ugovoru posebno upozori na značenje i pravne posledice ove klauzule.

Obaveze nalogodavca

• Da obavesti posrednika o svim okolnostima od značaja za obavljanje posredovanja.
• Da posredniku da na uvid originale isprava kojima se dokazuje pravo na nepokretnost, uključujući sve upisane i neupisane terete.
• Da posredniku i zainteresovanom licu omogući razgledanje nepokretnosti u dogovoreno vreme i na dogovoren način.
• Da obavesti posrednika o svim bitnim podacima o nepokretnosti — ceni, lokaciji, strukturi i drugim relevantnim karakteristikama.
• Da isplati posredniku ugovorenu posredničku naknadu u slučaju realizacije prometa, kao i u drugim slučajevima predviđenim ovim Opštim uslovima, uključujući i dodatne troškove ukoliko su posebno ugovoreni.
• Da u roku od tri dana pisanim ili elektronskim putem obavesti posrednika o svim promenama vezanim za posredovani posao — pravima na nepokretnosti, rokovima ili ceni.
• Da odmah obavesti posrednika ukoliko lice koje je preko posrednika videlo nepokretnost pokaže nameru da bez posrednika zaključi ugovor ili predugovor.

Ostvarivanje prava na posredničku naknadu

Posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u trenutku overe predugovora kod nadležnog notara, a ukoliko predugovor nije sačinjen — u trenutku overe ugovora. Posrednik ne može zahtevati delimično plaćanje naknade unapred, pre zaključenja predugovora, odnosno ugovora.

Iznos posredničke naknade, način njenog obračuna, kao i vrsta i visina troškova dodatnih usluga, utvrđeni su Cenovnikom posredničkih usluga koji je sastavni deo ovih Opštih uslova poslovanja. Troškove pribavljanja dokumentacije kojom se dokazuje svojina na nepokretnosti (izvod iz katastra i sl.) snosi nalogodavac, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.

Posrednik ima pravo na naknadu i ukoliko posredovani posao zaključi bračni odnosno vanbračni drug, potomak, roditelj ili drugo povezano lice sa kupcem/zakupcem koga je posrednik doveo u vezu sa nalogodavcem, kao i lica koja su prisustvovala prezentaciji nepokretnosti.

Ako nalogodavac, u roku do mesec dana od prestanka ugovora o posredovanju (usled otkaza), zaključi pravni posao koji je neposredna posledica posrednikovog angažovanja, dužan je da isplati ugovorenu naknadu u celini; ako je posao u značajnoj meri, ali ne u potpunosti, rezultat posredovanja, duguje se srazmerna naknada — osim ako je ugovorom drugačije određeno. Posrednik nije obavezan da vrati isplaćenu naknadu u slučaju raskida ugovora ili odustanka jedne od strana, osim ako je drugačije ugovoreno.

Odgovornost za štetu

Posrednik je u obavljanju posredovanja dužan da postupa sa pažnjom dobrog privrednika i odgovara nalogodavcu, u skladu sa zakonom, za štetu nastalu usled neispunjenja obaveza preuzetih ugovorom o posredovanju i ovim Opštim uslovima. Posrednik ne odgovara za izvršenje obaveza ugovornih strana preuzetih međusobnim ugovorom, niti za kvalitet nepokretnosti ili skrivene mane — osim ako mu je prodavac pisanim putem saopštio postojanje skrivene mane, a on tu informaciju prikrio od kupca.

U slučaju rezervacije izabrane nepokretnosti, kupac ostavlja dogovoreni iznos rezervacije posredniku do potpisivanja ugovora o kupoprodaji. Ako kupac odustane od kupovine, iznos rezervacije zadržava posrednik, osim ako dokumentacija koju je prodavac bio dužan da obezbedi nije potpuna — u tom slučaju se rezervacija vraća kupcu. Ako prodavac odustane od prodaje, primenjuju se odredbe ugovora o posredovanju zaključenog sa prodavcem.

Prestanak važenja ugovora o posredovanju

Ugovorom o posredovanju utvrđuje se period na koji se zaključuje; ako nije drugačije određeno, smatra se da je zaključen na godinu dana. Ugovor prestaje da proizvodi pravna dejstva zaključenjem posla za koji je posredovano, protekom ugovorenog roka, ili otkazom nalogodavca datim u pisanoj ili elektronskoj formi. Otkaz ne mora biti obrazložen i može biti dat u svako doba — osim kod ekskluzivnog posredovanja, gde se rok smatra bitnim elementom ugovora — i proizvodi dejstvo od trenutka dostavljanja drugoj strani.

Završne odredbe

Na odnose između nalogodavca i posrednika koji nisu regulisani ugovorom o posredovanju, niti ovim Opštim uslovima, neposredno se primenjuju odredbe Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, drugi propisi koji regulišu ovu oblast i Zakon o obligacionim odnosima. Ovi Opšti uslovi poslovanja sastavni su deo ugovora o posredovanju, istaknuti su na vidnom mestu u prostorijama posrednika i objavljeni na sajtu agencije.

Cenovnik usluga

Cenovnik posredničkih provizija za obavljeno posredovanje prilikom kupoprodaje, zamene i iznajmljivanja nekretnina.

Usluga	Provizija
Kupoprodaja — ukupna provizija	4% – 6% od postignute cene
Prodaja (naplaćuje se od prodavca)	2–3%, minimalno 700 € u din. protivvrednosti
Kupovina (naplaćuje se od kupca)	2–3%, minimalno 700 € u din. protivvrednosti
Zamena (od svake strane u zameni)	2–3% od vrednosti stečene nekretnine
Ekskluzivno posredovanje	Po dogovoru
Zakup — zakupodavac	50% mesečne zakupnine
Zakup — zakupac	50% mesečne zakupnine
Stručne konsultacije	50 €
Pregled dokumentacije	100 €

Procenu vrednosti nekretnine vršimo na zahtev.